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Droit Immobilier
1 mai 2021
Laurent Courtecuisse
Droit Social / Sécurité Sociale / Conflits Collectifs
30 avril 2021
Arnaud Blanc de La Naulte
Droit Immobilier
1 avril 2021
Laurent Courtecuisse
Droit Social / Sécurité Sociale / Conflits Collectifs 12 mai 2021

La rupture du contrat de mission requalifié en CDI d’un salarié victime d’un accident de travail produit les effets d’un licenciement nul. 

 

Cour de cassation, chambre sociale, 7 février 2021 n° 18-15.972

Un salarié embauché par deux sociétés de travail temporaire pour être mis à disposition d’une troisième, a été victime d’un accident de travail le dernier jour de son contrat de mission.

Il a ensuite été placé en arrêt de travail pendant environ trois ans.

Il a saisi les juges du fond afin d’obtenir en premier lieu la requalification du contrat de mission en contrat à durée indéterminée.

En second lieu, il a demandé aux juges de tirer les conséquences de la requalification en faisant produire à la rupture du contrat les effets d’un licenciement nul.

La cour d’appel a partiellement donné satisfaction au salarié.

Elle a considéré que si le contrat devait être requalifié en CDI, l’accident de travail n’affectait pas le terme du contrat, la rupture s’analysant dès lors, en un licenciement sans cause réel et sérieuse.

Elle a estimé que la rupture du contrat a trouvé sa cause non pas dans l’accident du travail, mais par la survenance du terme de celui-ci.

La chambre sociale a censuré cette analyse proposée par les juges du fond.

Elle a jugé que le salarié qui est placé en arrêt consécutivement à un accident de travail, bénéficie de la protection légale prévoyant la suspension de son contrat de travail.

Dans cette situation, seule une faute grave ou encore l’impossibilité de maintenir le contrat de travail pour des raisons non inhérentes à sa personne, permet à l’employeur de rompre le contrat, comme le précisent les articles L. 1226-9 et L. 1226-13 du Code du travail.

Ainsi, quand bien même l’employeur n’est pas à l’initiative de la rupture du contrat, lequel étant simplement arrivé à échéance, ladite rupture produit tout de même les effets d’un licenciement nul.

La Cour a suivi le raisonnement du salarié et a tiré les conséquences de la requalification en considérant qu’au moment de la rupture, le contrat de travail était suspendu.

Dès lors il appartenait à la Cour d’appel de prononcer la nullité du licenciement.

Cette solution avait déjà été appliquée à la requalification d’un CDD en CDI dans un arrêt récent.

Auteur : Arnaud Blanc de La Naulte

M&A - Financements 1 mai 2021

La sanction des délibérations d'un conseil d'administration ou de surveillance ne respectant pas l'obligation de parité

L’obligation de parité initialement prévue à l’article L. 225-18-1 du code de commerce pour les sociétés anonymes à conseil d’administration a été déplacée, par l’ordonnance n° 2020-1142 16 septembre 2020, portant création, au sein du Code de commerce, d’un chapitre relatif aux sociétés dont les titres sont admis aux négociations sur un marché réglementé ou sur un système multilatéral de négociation, à l’article L. 22-10-3 du code de commerce.

Selon cet article, dans les sociétés cotées, la proportion des administrateurs de chaque sexe doit être d'au moins 40 %.

Toutefois, l’article L 225-18-1, alinéa 1 du code de commerce prévoit qu’en présence d'un conseil constitué au plus de 8 membres, l'écart entre le nombre de femmes et d'hommes ne peut pas être supérieur à 2.

Selon la doctrine, ces deux règles ne sont pas cumulatives de sorte que dans les conseils constitués de plus de 8 membres, seule la proportion de 40 % doit être respectée. Il en résulte qu'un conseil constitué, par exemple, de 15 membres peut comprendre 6 membres d'un sexe et 9 de l'autre.

Par ailleurs, lorsque la composition du conseil n'est plus conforme aux règles ci-dessus, celui-ci doit régulariser la situation par des nominations provisoires dans un délai de six mois à compter du jour où se produit la vacance. Ces nominations doivent être ratifiées par la plus prochaine assemblée générale ordinaire en application de l’article L 225-24 du code de commerce.

Les articles L 225-18-1, alinéa 2 et L 22-10-3 du code de commerce prévoient que toute nomination ou toute désignation qui intervient en violation de l'une de ces dispositions et n'a pas pour effet de remédier à l'irrégularité de la composition du conseil est nulle.

Depuis le 23 mai 2019 date d’entrée en vigueur de la loi Pacte, la nullité de la nomination ou de la désignation litigeuse entraîne celle des délibérations auxquelles avait pris part l'administrateur ou le représentant permanent irrégulièrement nommé.

Aux termes des articles L 225-45, alinéa 2 et L 22-10-3 du code de commerce, le non-respect de la proportion de 40 % ou de celle de l'écart maximal de 2 membres entraîne aussi la suspension du versement des rémunérations versées au titre des fonctions d'administrateur et ce versement ne peut être rétabli, incluant l'arriéré non versé, qu'une fois la composition du conseil devenue régulière.

Selon un avis du comité juridique de l’Ansa (Communication Ansa, comité juridique n° 16-029 du 7-9-2016), si le conseil ne suspend pas ce versement, les administrateurs s'exposent à une action en restitution de l'indu de la part de la société et des actionnaires.

Il convient de rappeler que ces dispositions s’appliquent indifféremment aux sociétés non cotées que cotées. En effet, il ressort de l’article L22-10-1 du code de commerce que « les sociétés dont les titres sont admis aux négociations sur un marché réglementé ou sur un système multilatéral de négociation sont régies par les règles applicables à leur forme sociale sous réserve des dispositions du présent chapitre ».

Autrement dit, ces sociétés continuent à être soumises au droit commun des sociétés. En outre, les dispositions portant sur l’obligation de parité qui pèse sur les sociétés cotées, renvoient expressément au droit commun des sociétés (articles L. 225-18-1, L. 225-69-1 et L. 226-4-1 dudit code).

Auteur : Laurent Courtecuisse

M&A - Financements 1 mai 2021

Autorisation de publication des annonces légales par les services de presse en ligne

A compter du 1er juillet 2021, l'insertion d'une annonce légale portant sur les sociétés et fonds de commerce dans la base de données numérique centrale sera possible par un service de presse en ligne et non plus seulement par une publication de presse imprimée.

D. n° 2021-462, 16 avr. 2021 : JO, 18 avr.

Actuellement, seule la presse imprimée est habilitée à publier des annonces judiciaires et légales. Ces annonces, régies par la loi du 4 janvier 1955, sont des insertions relatives aux événements qui affectent la vie d’une entreprise ou d’un commerce, et qui sont publiées dans des journaux spécialisés afin que les tiers en aient connaissance.

Les publications concernées sont soit des publications officielles telles que le Journal officiel (JO), le Bulletin des annonces légales obligatoires (BALO), le Bulletin officiel des annonces commerciales et civiles (BODACC), soit des journaux d’annonces légales (JAL) habilités à recevoir ces annonces judiciaires et légales (AJL).

Afin de moderniser les conditions de publication des annonces judiciaires et légales et de baisser les coûts, l’article 3 de la loi Pacte n° 2019-486 du 22 mai 2019 a étendu l’habilitation à publier ces annonces aux services de presse en ligne (SPL), alors qu’actuellement elle est réservée aux publications de presse.

La base de données numérique centrale contiendra, à compter du 1er juillet 2021, l’ensemble des annonces publiées dans les supports habilités à recevoir des annonces légales relatives aux sociétés et fonds de commerce, notamment celles prévues par le code de commerce en matière de constitution, de fonctionnement, de modification ou de dissolution des sociétés, y compris celles relatives aux difficultés des entreprises, à l’exclusion des mesures de publicité propres aux personnes physiques (faillite personnelle et interdiction de gérer).

Ces nouvelles dispositions entreront en vigueur le 1er juillet 2021.

Le cabinet NMCG et toutes ses équipes se tiennent à votre entière disposition, et vous accompagnent tout au long de la vie juridique de votre entreprise.  

Auteur : Laurent Courtecuisse

Commercial - Contrats 1 mai 2021

Lorsque le franchiseur manque à son obligation précontractuelle d’information en trompant la société franchisée, qui, si elle avait été informée, n’aurait pas conclu le contrat, le gérant de celle-ci peut obtenir la réparation intégrale de son préjudice

Cass. com. 10-2-2021 no 18-25.474

En l’espèce, une société a conclu un contrat de franchise en vue d’exploiter un fonds de commerce de distribution de produits alimentaires.

La société a financé cette acquisition par un emprunt bancaire dont le gérant, associé unique s’est porté caution.

A la suite de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de cette société, le gérant reprochait au franchiseur de lui avoir fourni des informations erronées et irréalistes, qui l’on induit en erreur dans son choix de conclure le contrat. Il sollicitait la réparation de son préjudice portant sur sa dette de caution et la perte de son compte courant d’associé.

Il est de jurisprudence bien établie que le préjudice résultant d’un manquement du franchiseur à son obligation précontractuelle d’information est constitué par la perte de la chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses.

Cependant, en l’espèce, tant la Cour d’appel de Toulouse, que la Cour de cassation ont considéré que le préjudice du gérant était certain.

Du fait de l’ampleur de la tromperie et de la surévaluation des chiffres communiqués par le franchiseur, le franchisé s’il avait pu connaître de la réalité des chiffres n’aurait pas contracté. De plus, la position du franchiseur en tant que leader sur le marché avait rendu impossible la vérification des informations communiquées.

C’est ainsi que la Cour d’appel de Toulouse a condamné le franchiseur à indemniser le gérant de la totalité de son préjudice (dette de caution et compte courant d’associé).

La Cour de cassation a, à nouveau, écarté l’argument du franchiseur selon lequel le seul préjudice réparable est celui de la perte de chance de ne pas contracter,  et le condamne à réparer intégralement le préjudice subi par le gérant de la société franchisée.

Il est donc important de correctement préparer, si l’on est franchiseur, et d’étudier, si l’on est franchisé, les informations contenues dans le document précontractuel d’informations.

Un défaut d’information ou des informations erronées pourront justifier la réparation du préjudice du franchisé.

Le cabinet NMCG et toutes ses équipes se tiennent à votre entière disposition pour toutes questions relatives à vos contrats de franchise.  

Auteur : Laurent Courtecuisse

Commercial - Contrats 1 mai 2021

La crise sanitaire du Covid-19 et ses conséquences sur l’économie peuvent être une cause de force majeure justifiant la rupture de relations commerciales sans préavis

CA. Paris, 26 mars 2021 n°20/13493

En vertu de l’article L.442-1, II du Code de commerce, celui qui rompt brutalement une relation commerciale établie, en l’absence d’un préavis écrit tenant compte de la durée de cette relation, engage sa responsabilité et est obligé à la réparation du préjudice causé, sauf lorsque la résiliation résulte d’un cas de force majeure.

Par un arrêt rendu le 26 mars 2021, la Cour d’appel de Paris a considéré que la pandémie de Covid-19 était constitutive d’un cas de force majeure, autorisant l’auteur de la rupture à résilier le contrat sans accorder à son partenaire un préavis et ce, sans qu’il ne lui soit reproché un manquement aux dispositions précitées.

En l’espèce, le litige opposait une société spécialisée dans le nettoyage des avions à l’un de ses sous-traitants à qui elle avait confié, à partir de 2005, le nettoyage d’une partie des avions long-courriers de la société Air France en escale à l’aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle.

La société de nettoyage, après avoir dans un premier temps suspendu le contrat, a finalement notifié à son partenaire la résiliation du contrat de sous-traitance lui accordant alors un préavis de 4 mois.

Le sous-traitant s’estimant victime d’une rupture brutale de la relation commerciale établie depuis 2005, a agi en référé afin d’obtenir réparation du préjudice causé.

La Cour d’appel de Paris retient ici qu’au vu de la chute sans précédent de l’activité de la société de nettoyage et de l’état du secteur de l’aviation durement touché par la crise sanitaire, ces circonstances relèvent de la force majeure visée par la disposition précitée, et autorise la résiliation du contrat sans préavis.

Par ailleurs, les parties avaient stipulé une clause de force majeure aux termes de laquelle étaient visées les « épidémies entraînant la suppression partielle ou totale de l’activité sur la plateforme aéroportuaire », le caractère de force majeure devant être reconnu à ces événement « même s’ils ne revêtent pas les caractères d’imprévisibilité, d’irrésistibilité et d’extériorité ».

Pour la Cour d’appel de Paris, la pandémie de Covid-19 relève à l’évidence de cette clause, autorisant, par conséquent, la résiliation du contrat.

Toutefois, la Cour d’appel de Paris va plus loin dans son interprétation puisqu’elle considère qu’  « il convient également de rappeler qu’en cas de difficultés économiques avérées ou de crise du secteur économique en cause, la responsabilité de l’auteur de la rupture ne peut être engagée sur le fondement de l’article L.442-1, II, du code de commerce précité, celle-ci ne lui étant pas imputable ».

Ces termes très généraux semblent laisser la possibilité d’une application générale à l’ensemble des litiges en la matière, en tout cas pour ceux dont la rupture est liée à la crise sanitaire.

Son interprétation est toutefois à nuancer puisque les faits sont extrêmement spécifiques, de même que le secteur d’activité en cause. 

Auteur : Laurent Courtecuisse

Droit Immobilier 1 mai 2021

RENOUVELLEMENT DE BAIL COMMERCIAL AUX CLAUSES ET CONDITIONS DU BAIL EXPIRE

Dès lors que le locataire et le bailleur ont exprimé leur volonté de renouveler le bail commercial aux mêmes clauses et conditions antérieures sans aucune réserve, un accord exprès sur les conditions et clauses du contrat de bail renouvelé a été conclu.

Cass. 3ème  Civ., 15 avril 2021, n°19-24.231

En l’espèce, le locataire avait sollicité le renouvellement du bail commercial auprès de son bailleur « aux clauses et conditions du bail venu à expiration ».

Après l’acceptation par ce dernier du renouvellement, le preneur sollicitait une fixation du prix du loyer à 123 000 € au lieu des 300 000 € exigés jusqu’alors.

Le bailleur ayant refusé cette demande, le preneur l’a assigné en fixation judiciaire du loyer.

Débouté en première instance et en appel, le preneur s’est pourvu en cassation aux motifs que la seule mention « aux clauses et conditions du bail  venu à expiration » insérée dans une demande de renouvellement dudit bail, si elle peut traduire la volonté de renouveler le bail, ne peut suffire à caractériser un engagement précis, complet et ferme du locataire sur le montant du loyer du bail à renouveler.

Cet argument est balayé par la Cour de cassation, qui valide le raisonnement des juges de première instance et de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, en considérant que « le bailleur avait exprimé son accord pour un renouvellement aux mêmes clauses et conditions antérieures ».

Ainsi, les parties sont donc considérées comme ayant valablement exprimé leur volonté de voir renouveler le contrat selon les mêmes clauses et conditions que le bail arrivé à expiration, et ce, sans mention d’aucune réserve.

Cela traduit un accord exprès sur les conditions et clauses du bail renouvelé, dont le prix.

Par conséquent, le preneur n’est pas recevable a demandé la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. D’où toute l’importance de la rédaction de la demande de renouvellement et de l’étude antérieure de ce que le preneur souhaite au travers de cette demande.

Auteur : Laurent Courtecuisse

Droit Immobilier 1 mai 2021

Résiliation judiciaire d’un bail commercial à l’initiative d’un copropriétaire

Un copropriétaire peut, à l'instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d'un bail commercial lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété.

Cass. 3ème Civ., 8 avril 2021, n° 20-18.327

En l’espèce, un locataire d’un local commercial exploitait un commerce de négoce de cyclomoteurs, de réparation de scooters et de location de véhicules sans chauffeur.

En raison des nuisances sonores et olfactives causées par l’activité de ce locataire, un copropriétaire d’un lot contiguë a assigné le locataire et le bailleur – copropriétaire, en résiliation du bail commercial qui les liait et en expulsion du locataire.

La Cour d’appel ayant accueilli cette demande, le locataire et son bailleur se sont pourvus en cassation.

Ils soutenaient, en substance, qu’un copropriétaire ne peut, sans porter une atteinte excessive à la liberté contractuelle, agir par voie oblique en résiliation du contrat de bail consenti par un autre copropriétaire.

A supposer qu’il le puisse, ce devrait être à la condition de démontrer la carence du bailleur à faire respecter les droits du copropriétaire.

Or, en l’espèce, aucune carence ne pouvait être imputée au bailleur puisque le copropriétaire plaignant ne s’était jamais adressé à ce dernier pour exiger qu’il enjoigne à son locataire de respecter le règlement de copropriété ; qu’enfin, le bailleur avait effectué un certain nombre de diligences afin de limiter les nuisances alléguées.

Ces moyens n’ont pas su convaincre la Cour de cassation, qui, et c’est à souligner, a repris les termes de sa propre jurisprudence pour étayer sa réponse, ce qui est à rapprocher de la « règle du précèdent » utilisée en Common Law.

En effet, la Cour de cassation s’appuie sur deux arrêts qu’elle a rendu pour affirmer :

- qu’ «  il est jugé qu’un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire bailleur, le droit d'exercer l'action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires (3 Civ.., 14 novembre 1985, pourvoi n 84-15.577, Bull. 1985, III, n 143)»,

- qu’ «il est jugé par ailleurs que, le règlement de copropriété ayant la nature d'un contrat, chaque copropriétaire a le droit d'en exiger le respect par les autres (3 Civ., 22 mars 2000, pourvoi n 98-13.345, Bull. 2000, III, n 64). »

Qu’en conséquence, tout copropriétaire est titulaire de cette créance, et peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété.

Auteur : Laurent Courtecuisse

Droit Social / Sécurité Sociale / Conflits Collectifs 30 avril 2021

Précisions de la Cour de cassation sur l’application des dispositions d’une convention collective relatives au repos dominical

Cass. soc., 17 févr. 2021, nº 19-21.897

Un salarié qui a travaillé de façon habituelle le dimanche et ce pendant plusieurs années, a saisi le Conseil de Prud’hommes pour solliciter des indemnités au titre du non-respect du repos compensateur par l’employeur.

Pour rappel, le repos hebdomadaire est fixé le dimanche par l’article L. 31323-3 du Code du travail.

La loi prévoit certaines dérogations qui peuvent s’appliquer de plein droit, ou bien être soumises à autorisation.

La convention collective peut également prévoir des modalités spécifiques en cas de travail exceptionnel le dimanche.

En l’espèce, entre 2003 et 2007, le salarié avait travaillé le dimanche de façon illégale, car la société ne bénéficiant d’aucune dérogation, elle se trouvait en infraction avec les règles relatives au repos dominical.

Ensuite, en 2007, la société a obtenu une autorisation préfectorale de dérogation au repos hebdomadaire le dimanche, puis en 5 janvier 2008, elle a bénéficié du nouvel article L. 3132-12 du Code du travail autorisant de plein de droit les commerces de détail d’ameublement à déroger audit repos.

N’ayant pas obtenu satisfaction auprès des juges du fond, le salarié s’est pourvu en cassation.

L’arrêt du 17 février 2021 permet à la chambre sociale d’apporter des précisions importantes sur le travail dominical.

La Convention Collective du négoce de l’ameublement applicable en l’espèce, prévoyait en cas de travail exceptionnel le dimanche, d’une part que les heures seraient majorées à 100%, et d’autre part, un repos équivalent aux heures travaillées.

Ce sont ses stipulations dont le salarié revendiquait le bénéfice.

S’agissant de la période entre 2003 et 2007, la Cour a estimé que les contreparties prévues par la convention collective n’étaient pas applicables dès lors que le travail dominical était illégal.

Néanmoins, le salarié restait fondé à solliciter une indemnité en réparation du préjudice subi du fait de la violation des dispositions y relatives.

En revanche, dans le cadre d’un travail dominical établi de manière licite, comme ce fut le cas après 2007, puis 2008 sur un fondement différent, la convention collective n’était pas applicable en ce qu’elle visait le travail le dimanche effectué à titre exceptionnel.

La Cour de cassation a donc suivi le raisonnement de la cour d’appel qui a rejeté les demandes du salarié, qui sollicitait l’indemnisation du repos compensateur non pris et des congés payés afférents.

Auteur : Arnaud Blanc de La Naulte

Droit Social / Sécurité Sociale / Conflits Collectifs 15 avril 2021

Un courriel du médecin du travail précisant les possibilités de reclassement concourt à la justification par l’employeur, de l’impossibilité de reclasser le salarié inapte.

Cour de cassation, Chambre sociale, 6 janvier 2021, 19-15.384

Lorsqu’un salarié est déclaré inapte, son employeur doit lui proposer un nouveau poste en tenant compte des préconisations et restrictions émises par le médecin du travail.

Il peut arriver qu’en possession d’un avis insuffisamment étayé, l’employeur ne dispose pas de suffisamment d’éléments pour apprécier la compatibilité d’un potentiel poste de reclassement avec l’état de santé du salarié. Dans ce cas, il sollicite le médecin du travail afin d'obtenir des précisions.

Dans un arrêt du 06 janvier 2021, la Cour de cassation vient confirmer l’importance desdites précisions apportées postérieurement à l’avis d’inaptitude, dans le cadre de l’obligation de reclassement.

En l’occurrence, l’employeur avait identifié plusieurs postes pour un salarié ayant fait l’objet d’un avis d’inaptitude.

Le médecin ayant toutefois jugé que l’un d'eux n’était pas compatible, l'employeur ne le proposait pas.

Estimant qu’il avait manqué à son obligation de reclassement en ne lui proposant pas ce poste, le salarié a saisi la juridiction prud’hommale afin de contester son licenciement.

La cour d’appel lui a donné satisfaction au motif que l’avis du médecin du travail portant sur ce poste avait été émis sous la forme d’un courriel qui n’avait pas été porté à sa connaissance, l’empêchant ainsi de faire valoir un recours devant l’Inspection du travail.

Cette motivation ne convainc pas la Cour qui censure cet arrêt, en rappelant que quand bien même elles auraient été indiquées par courriel, les précisions apportées par le médecin du travail participent à établir l’impossibilité de procéder au reclassement du salarié.

L'employeur avait donc rempli ses obligations, nonobstant le format de la réponse donnée par le médecin.

Auteur : Arnaud Blanc de La Naulte

Droit Immobilier 1 avril 2021

L’article L. 145- 14 du Code de commerce est conforme à la Constitution !

Cons. const., déc., 5 mars 2021, n° 2020-887 QPC

Le Conseil constitutionnel déclare conformes à la Constitution les dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce qui imposent au bailleur qui refuse le renouvellement d'un bail commercial le paiement d'une indemnité d'éviction au locataire, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et sans plafonnement.

  • Une indemnité disproportionnée ?
  •  

Comme nous l’avions évoqué dans l’ACTU byNMCG du mois dernier, l’exploitant d’un hôtel parisien, qui s’était vu refuser le renouvellement de son bail et offrir le paiement d’une indemnité d’éviction, a assigné le bailleur en paiement de l’indemnité d’éviction.

Le bailleur avait soulevé devant le tribunal judiciaire une question prioritaire sur la conformité à la Constitution de l’article L. 145-14 du code de commerce.

Il reprochait à ce texte de le contraindre à payer une indemnité d’éviction comprenant la valeur marchande du fonds de commerce et ce sans que son montant soit plafonné.

Aux termes d’un arrêt du 10 décembre 2020 (Cass. 3e civ., 10 déc. 2020, n°20-40.059, n° 970 FS-P + I), la Haute Juridiction avait jugé la question « sérieuse ».

La Cour notait en particulier que le montant de l’indemnité d’éviction était susceptible de dépasser la valeur vénale des murs et de ce fait serait susceptible de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur tel que garanti par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen.

  • Le Conseil constitutionnel valide les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction
  •  

Par sa décision, rendue le 5 mars 2021, le Conseil constitutionnel reconnaît que les dispositions de l’article L 145-14 du Code de commerce restreignent le droit du bailleur de disposer librement de son bien à l'expiration du bail et portent donc atteinte au droit de propriété. Toutefois, il estime que :

  • D’une part, en prévoyant l’indemnisation du locataire en cas de non renouvellement de son bail, le législateur a souhaité permettre la poursuite de son activité et éviter que la viabilité des entreprises commerciales et artisanales soit compromise.

Le Conseil constitutionnel a donc considéré que cette atteinte poursuivait un objectif d’intérêt général.

  • D’autre part, dans la mesure où l’indemnité d’éviction n’est due que lorsque le locataire a exploité son fonds de commerce dans les conditions conformes au bail commercial au cours des trois années ayant précédé son expiration, et que le bailleur conserve en tout état de cause la possibilité de vendre son bien ou d’en percevoir un loyer.

Le Conseil constitutionnel a considéré que les dispositions contestées ne portaient pas au droit de propriété une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi.

Les mots « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession » figurant au second alinéa de l’article L. 145-14 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2000-912 du 18 septembre 2000, sont conformes à la Constitution.

Est-il possible d’échapper à cette obligation par le jeu des stipulations contractuelles ? 

La réponse est non.

Une fixation anticipée de l’indemnité d’éviction dans le bail pourrait tomber sous le coup de l’article L. 145-15 du code de commerce qui répute non écrites les stipulations ayant pour effet de faire échec au « droit au renouvellement » notamment régi par l’article L. 145-14.

Par conséquent, il ne peut être que conseillé à un bailleur d’évaluer préalablement l’indemnité dont il pourrait avoir à s’acquitter avant d’adresser un congé sans renouvellement à son locataire commercial.

Le cabinet NMCG et toutes ses équipes se tiennent à votre entière disposition pour toutes questions relatives à vos baux commerciaux.

Auteur : Laurent Courtecuisse