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Droit Social / Sécurité Sociale / Conflits Collectifs
29 mars 2021
Arnaud Blanc de La Naulte
Droit Social / Sécurité Sociale / Conflits Collectifs
11 mars 2021
Arnaud Blanc de La Naulte
Commercial - Contrats
1 mars 2021
Laurent Courtecuisse
Droit Immobilier
1 mars 2021
Laurent Courtecuisse
Commercial - Contrats
1 mars 2021
Laurent Courtecuisse
M&A - Financements 1 avril 2021

Réponses à un appel d’offres par plusieurs filiales d’un même groupe : pas d’entente illicite

(Aut. conc. 25-11-2020 n° 20-D-19)

L’Autorité de la concurrence, considérait jusqu’à présent que, si rien n’interdisait aux filiales d’un même groupe de soumissionner à un même appel d’offres, la pratique consistant pour elles à déposer des offres préparées de façon concertée sans en avertir l’acheteur pouvait être sanctionnée au titre de la prohibition des ententes.

La CJUE a, quant à elle dans une décision du 17 mai 2018 (affaire 531/16), tenu un raisonnement inverse lorsqu’elle a été appelée à se prononcer pour la première fois en la matière.

Elle a estimé que la prohibition des ententes est inapplicable aux accords et concertations entre sociétés du même groupe dans le cadre d’un appel d’offres, cette prohibition ne jouant pas entre entreprises formant une même unité économique au sens du droit européen de la concurrence.

Or, des filiales d’un même groupe sur lesquelles une société mère exerce une influence déterminante constituent un groupe de sociétés, puisque celui-ci constitue une même unité économique.

Prenant acte de la décision de la CJUE, l’Autorité de la concurrence a dans une décision du 25 novembre 2020 décidé de modifier sa pratique décisionnelle qui interdisait jusqu’alors à des filiales d’un même groupe de se coordonner en réponse à un appel d’offres.

L’Autorité après avoir constaté que les filiales détenues quasi intégralement par leur société mère formaient avec celle-ci une même unité économique au moment des faits, nonobstant la remise séparée de réponses aux appels d’offres, a en effet estimé que les conditions pour le prononcé d’une sanction n’étaient pas remplies. Et de conclure qu’il n’était pas utile de procéder à un renvoi de l’affaire à l’instruction, dès lors que la prohibition des ententes ne trouvait pas à s’appliquer.

 

Auteur : Laurent Courtecuisse

Droit Social / Sécurité Sociale / Conflits Collectifs 29 mars 2021

L’utilisation des heures de délégations pour rechercher son perroquet constitue un abus qui peut être sanctionné

L'utilisation des heures de delegations pour rechercher son perroquet constitue un abus qui peut etre sanctionne

Cass. soc., 13 janvier 2021, n° 19-20.781

Le salarié investi d’un mandat bénéficie durant les heures qu’il consacre à l’exercice de celui-ci, d’une protection contre les sanctions qui pourraient lui être infligées par son employeur, ceci afin de garantir son indépendance.

Toute sanction engagée par l’employeur à l’encontre d’un délégué syndical qui se rattache à ses fonctions représentatives, est considérée comme discriminatoire et encourt de ce fait la nullité.

Il bénéficie également d’une présomption selon laquelle le crédit d’heures est utilisé de manière conforme.

Pour autant, l’employeur est en droit de sanctionner leur utilisation abusive, dès lors qu’il est en mesure d’en rapporter la preuve.

L’arrêt rendu le 13 janvier 2021, illustre parfaitement les abus qui sont susceptibles d’être sanctionnés dans l’utilisation des heures de délégation, notamment pour des motifs personnels qui n’ont rien à voir avec le mandat du salarié.

En l’espèce, un délégué syndical a quitté de manière subite son poste de travail, au motif que son perroquet s’était échappé de sa cage.

A son retour, il a déclaré des heures de délégation couvrant la période de son absence.

L’employeur l’a sanctionné d’une mise à pied disciplinaire de trois jours, pour utilisation abusive de ses heures de délégation, caractérisant un manquement à ses obligations professionnelles.

Ce dernier a contesté judiciairement ces mesures, invoquant l’interdiction pour l’employeur de prononcer une sanction à son encontre, pour des faits liés à l’exercice de son mandat (!).

Suivie par Cour de cassation, la cour d’appel l’a débouté de ses demandes.

La chambre sociale a retenu le raisonnement de la cour d’appel, qui a relevé que le salarié ayant adressé un mail à son employeur l'informant du motif de son départ précipité, ce dernier a parfaitement démontré que les heures de délégations avaient été utilisées pour des motifs personnels.

Elle a également relevé que la sanction était, dans cette espèce, proportionnée à la gravité des faits qui étaient reprochés.

Et on ne peut qu'abonder !

Auteur : Arnaud Blanc de La Naulte

Droit de la santé 15 mars 2021

Du Médiator au vaccin anti-Covid

Rappel sur la responsabilité des laboratoires pharmaceutiques en matière de préjudice corporel

Le délibéré sera rendu le 29 mars 2021 dans le procès du Médiator et déjà un autre risque sanitaire émerge… celui des effets secondaires des vaccins contre la Covid 19.

Selon le droit européen, applicable au droit français sur la base du régime de la responsabilité des produits défectueux, les laboratoires pharmaceutiques sont responsables en cas d'effets secondaires et même s’ils ont obtenu l’autorisation de mise sur le marché conformément à la réglementation en vigueur. En cas de fautes ou de négligences, l'entreprise pharmaceutique pourra être tenue pour responsable par les juridictions saisies, et, en fonction des conclusions de l’expertise et de l’état antérieur du patient, payer une réparation à la victime.

Toute responsabilité contractuelle ou extracontractuelle de droit commun fondée sur le défaut de sécurité d’un produit est exclue, à l’exception de la responsabilité pour faute et de la garantie des vices cachés comme a pu le rappeler la cour de cassation le 26 mai 2010.

La victime pourra ainsi être indemnisée dans le cadre d’une procédure classique de responsabilité pharmaceutique, alors même que des contrats auraient été signés entre l’Union européenne et les laboratoires pour prendre en charge une éventuelle partie du risque.

Auteur : Emilie Chandler

Droit Social / Sécurité Sociale / Conflits Collectifs 11 mars 2021

En période de grève, la liberté de circulation des représentants du personnel et syndicaux peut être limitée en cas d’abus

Cass. soc., 10 février 2021, nº 19-14.021 

Les représentants du personnel et syndicaux disposent de certaines prérogatives qui leur permettent d’exercer leurs attributions. 

Parmi elles, se trouve la liberté de circuler dans l'entreprise, et d’y prendre tous contacts nécessaires à l'accomplissement de leur mission, qui leur est garanti par l’article L. 2315-14 du Code du travail, sous réserve de ne pas apporter de gêne importante à l'accomplissement du travail des salariés. 

La Cour de cassation a depuis longtemps reconnu que cette liberté de circulation était garantie, même au cours une grève. 

Dans un arrêt du 10 février 2021, elle vient toutefois ajouter quelques précisions sur les limites qui peuvent être édictées par l’employeur à l’exercice de cette liberté. 

Les faits soumis à l’examen de la Cour sont les suivants. 

Les salariés d’une société prestataire, auquel un hôtel sous-traite le nettoyage des chambres, se mettent en grève. 

Durant celle-ci, les représentants du personnel décident d’envahir l’hôtel en question, y organisent des réunions d’information, distribuent des tracts aux clients, interpellent les salariés non-grévistes, font résonner sifflets et mégaphones dans les couloirs, et entrent de force dans les chambres occupées par des clients. 

En réaction, l’employeur a dans un premier temps interdit l’accès à l’hôtel aux grévistes. 

Quelques jours plus tard, une fois le calme revenu, il en subordonne l’accès à la condition notamment de ne pas de détenir de sifflet, chasuble, et il interdit aux grévistes de rentrer dans les chambres. 

De manière pour le moins surprenante, tant cette décision de l’employeur semble frappée de bon sens, les élus décident de la contester en justice. 

Mal leur en prend. Après avoir relevé le caractère abusif des actions des représentants du personnel et syndicaux, les juges du fond ont considéré que les restrictions apportées par l’employeur étaient justifiées et proportionnées. 

La Cour de cassation valide l’analyse de la Cour d’appel. 

Elle rappelle en effet que la liberté de circulation dont bénéficient les représentants du personnel s’applique « de la même façon qu’en temps normal », à savoir qu’elle ne doit pas perturber le travail des salariés. 

Ensuite, au visa de l'article L. 1121-1 du Code du travail selon lequel « nul ne peut apporter aux droits des personnes et aux libertés individuelles et collectives de restrictions qui ne seraient pas justifiées par la nature de la tâche à accomplir ni proportionnées au but recherché », elle indique que la liberté de circulation, qui est d’ordre public, peut être restreinte par l’employeur « au regard d'impératifs de santé, d'hygiène ou de sécurité, ou en cas d'abus ». 

C’est alors à bon droit que l’employeur a imposé ces restrictions, dès lors que l’exercice de la liberté de circulation portait en l’espèce « une gêne anormale au travail des salariés et à la clientèle». 

Toutefois, est censuré le chef du dispositif qui valide l’interdiction par l’employeur de l’usage de mégaphone sur la voie publique, tout du moins dans un périmètre de plus de 200 mètres autour de l’hôtel, cela n’entrant pas dans la compétence du juge judiciaire. 

Auteur : Arnaud Blanc de La Naulte

Droit Social / Sécurité Sociale / Conflits Collectifs 4 mars 2021

La décision judiciaire privant d’effet une convention de forfait en jours est opposable au salarié, qui doit rembourser les jours de réduction du temps de travail perçus

Cass. soc., 6 janv. 2021, pourvoi n° 17-28.234 

L’existence d’une convention individuelle de forfait en jours fait peser sur l’employeur un certain nombre d’obligations destinées à garantir la protection du salarié, et qui en conditionne par ailleurs la validité. 

Ces obligations se déclinent notamment sous forme de suivi de la charge de travail, de mise en place d’un document consignant le nombre de jours travaillés et de jours de repos, etc. 

A défaut de respecter ces obligations dont les modalités sont définies par la convention collective, l’employeur s’expose à ce que la convention se trouve privée d’effet. 

Dans ce cas, le salarié est fondé à solliciter le paiement d’heures supplémentaires (dès lors qu’il en aurait réalisé bien entendu) couvrant toute la durée pendant laquelle la convention a été privée d’effet. 

Néanmoins, qu’en est-il des jours de réduction du temps de travail perçus par ce même salarié, assis sur la convention annulée ? 

La Cour de cassation dégage une solution intéressante dans un arrêt rendu le 06 janvier 2021. 

Dans cette affaire, un salarié ayant signé une convention individuelle de forfait en jours a fait l’objet d’un licenciement, qu’il a contesté devant le Conseil de prud’hommes, profitant de la procédure pour remettre également en cause la convention. 

Infirmant la décision rendue en première instance, la Cour d’appel a jugé que l’employeur n’avait pas rapporté la preuve du respect des obligations qui lui incombaient. Elle a donc décidé que la convention individuelle était privée d’effets, et a accueilli favorablement la demande en paiement des heures supplémentaires formée par le salarié. 

En parallèle, et de manière reconventionnelle, l’employeur demandait toutefois qu’en cas d’annulation, les jours de réduction de temps de travail lui soient remboursés. 

Demande écartée, la cour considérant que la convention privée d’effet n’était pas opposable au salarié, de sorte que les jours de réduction de temps de travail perçus lui étaient définitivement acquis. 

Saisie par l’employeur, la chambre sociale de la Cour de cassation prend le contrepied des juges d’appel sur ce point précis. 

La Cour fait en effet référence à la notion de répétition de l’indu, prévue à l’article 1376 ancien du Code civil (C. civ., art. 1302-1 nouveau), qui prévoit que « celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s'oblige à le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu ». 

Il en ressort que le salarié ne peut « jouer sur les deux tableaux », en exigeant à la fois le paiement des heures supplémentaires décomptées à la suite d’une convention individuelle de forfait en jours privée d’effet, et la conservation des avantages dont il a bénéficié à ce titre. 

Une solution somme toute logique. 

Auteur : Arnaud Blanc de La Naulte

M&A - Financements 1 mars 2021

Covid-19 : les mesures d’exception sur la consultation des associés à nouveau prorogées

Décret 2021-255 du 9-3-2021

Dans notre numéro de l’Actu du mois de Janvier, nous vous faisions part de la création introduite par l’ordonnance 2020-321 du 25 mars 2020 et le décret 2020-418 du 10 avril 2020 la complétant, d’un dispositif d’exception autorisant notamment la tenue d’assemblées à huis clos, par conférence téléphonique ou par visioconférence et facilitant la consultation des associés par écrit.

Dans un premier temps, ces deux textes ont été modifiés et prorogés jusqu’au 1er avril 2021 par l’ordonnance 2020-1497 du 2 décembre 2020 et le décret 2020-1614 du 18 décembre 2020.

Pour rappel, l’article 11 de l’ordonnance du 25 mars 2020 modifié et l’article 13 du décret du 10 avril 2020 modifié autorisaient une prorogation du dispositif par décret jusqu’à une date ne pouvant être postérieure au 31 juillet 2021. 

C’est ainsi que dans un second temps, le décret 2021-255 du 9-3-2021, publié au journal officiel le 10 mars 2021, et entrant en vigueur à compter du 11 mars 2021, a prorogé les mesures d’exception jusqu’au 31 juillet 2021 sans toutefois les modifier.

Par conséquent, les dispositions de ces différentes ordonnances et décrets auront vocation à s’appliquer aux assemblées générales d’actionnaires dont les comptes ont été clôturés au 31 décembre 2020. Cette nouvelle ordonnance aura donc vocation à s’appliquer aux assemblées générales d’actionnaires des sociétés dont les comptes seront clos au 31/12/2020.

Pour rappel, cette ordonnance est applicable à l’ensemble des sociétés civiles et commerciales ; aux masses de porteurs de valeurs mobilières ou de titres financiers ; aux groupements d'intérêt économique et des groupements européens d'intérêt économique ; aux associations et aux fondations. Sont concernées l'ensemble des assemblées (les assemblées générales des actionnaires, des porteurs de parts, membres, sociétaires ou délégués. Ainsi que l'ensemble des organes collégiaux d'administration, de surveillance ou de direction (les conseils d'administration, conseils de surveillance et directoires).

 

Le cabinet NMCG et toutes ses équipes se tiennent à votre entière disposition pour toutes questions relatives à la mise en place de ce dispositif lors de vos assemblées générales.

Auteur : Laurent Courtecuisse

Commercial - Contrats 1 mars 2021

Une promesse unilatérale de vente conclue sans délai de levée d’option peut être déclarée caduque

Cass. com. 27-1-2021 n° 18-22.492

On le rappelle, la promesse unilatérale de contrat est définie à l’article 1124 du Code civil comme un contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La promesse unilatérale de contrat peut être à durée déterminée, lorsqu’un délai pour lever l’option est fixé, ou à durée indéterminée, à défaut de stipulation d’un tel délai.

C’est de ce type de promesse unilatérale, ne comportant pas de terme extinctif, dont il est question dans l’arrêt d’espèce étudié ici.

Les promettants ont considéré cette promesse caduque car il résultait, selon eux, de leur commune intention manifestée lors de la conclusion de la promesse, que l’option devrait être levée dans un délai raisonnable.

La Cour de cassation s’appuie sur la motivation de la Cour d’appel qui retient que la convention en cause constituait, non pas une simple offre de contracter, mais bien une promesse unilatérale de vente à durée indéterminée qui doit demeurer tant que le bénéficiaire n'a pas renoncé à acquérir les parts sociales. Elle en déduit que l'engagement des promettants ne peut être rétracté sans que l'autre partie soit préalablement mise en demeure d'accepter ou de refuser l'achat.

La cour d’appel précise en outre que l'option a été levée le 14 janvier 2015, soit plus de onze ans et quatre mois après la date à laquelle l’option a été consentie et retient que ce délai ne peut être analysé, eu égard à la volonté manifestée par les parties au moment de la signature de la convention, comme un délai raisonnable, faisant ainsi disparaître, au moment de la levée d’option, le consentement donné au moment de la conclusion de la promesse

Malgré l'absence de fixation d'un terme à la promesse, la volonté réelle des promettants n'était pas de s'engager à titre perpétuel envers le bénéficiaire à lui céder la majorité du capital de la société à un prix dépourvu de tout mécanisme d'indexation.

La Cour d’appel, dont le raisonnement a été validé par la Cour de cassation, a donc souverainement apprécié la commune intention des parties, la déduisant des termes de la promesse.

Par conséquent, une promesse unilatérale de vente consentie pour une durée indéterminée peut être considérée caduque au moment où le bénéficiaire lève l’option, dès lors que les parties ont eu la commune intention de fixer un délai raisonnable pour cette levée de l’option.

Auteur : Laurent Courtecuisse

Commercial - Contrats 1 mars 2021

agent commercial : obligation d'avoir la faculté de négocier les prix ?

« Doit désormais être qualifié d'agent commercial le mandataire, personne physique ou morale qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestation de services au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux, quoiqu'il ne dispose pas du pouvoir de modifier les prix de ces produits ou services. »

Cass. com., 2 décembre 2020 n°18-20.231

 

La qualité d’agent commercial est désormais reconnue au profit d’un mandataire qui ne dispose pas du pouvoir de modifier les prix de son mandant, ce que refusait la Cour de cassation jusqu’à présent.

  1. L’agent commercial au sens du Code de commerce

L’agent commercial est défini par l’article L.134-1 du Code de commerce comme « un mandataire qui, à titre de profession indépendante et de façon permanente, négocie et éventuellement conclut des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestations de services au nom et pour le compte de son mandant ».

En l’absence de pouvoir de négocier, l’agent commercial ne peut en conséquence revendiquer le bénéfice du statut de l’agence commerciale et du droit à indemnité y attaché en cas de cessation de son contrat.

  1. Le pouvoir de négociation au sens des juridictions françaises jusqu’au 2 décembre 2020

L’interprétation de ce pouvoir de négociation faisant débat depuis plusieurs années.

La Cour de cassation avait une acception stricte de la notion de négociation, ce qui avait pour conséquence une approche restrictive de la qualification d’agent commercial.

Afin de pouvoir distinguer l’agent commercial d’autres intermédiaires commerciaux, lesquels ne bénéficient pas du même statut protecteur, elle retenait notamment que la négociation supposait que l’intermédiaire dispose d’une marge de manœuvre certaine pour influer sur les éléments constitutifs de la convention avant la conclusion du contrat avec le client.

Elle en déduisait que le terme de «négociation» ne pouvait se résumer à une simple promotion du produit, ni davantage à la seule prospection de la clientèle, mais devait s’entendre « de la possibilité offerte à lintermédiaire de modifier les clauses contractuelles initialement envisagées par le mandant, s’agissant notamment des prix et des conditions de vente des produits ».

  1. La définition retenue par la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE)

L’article L 134-1 du Code de commerce résultant de la transposition de la directive européenne 86/653 du 18 décembre 1986, le Tribunal de commerce de Paris a pu saisir la CJUE en 2018 d’une question préjudicielle portant sur la définition de la notion de pouvoir de négociation de l’agent commercial. 

Cette dernière a répondu par un arrêt du 4 juin 2020[1] que « la personne ne doit pas nécessairement disposer de la faculté de modifier les prix des marchandises dont elle assure la vente pour le compte du commettant pour être qualifiée d’agent commercial ».

La CJUE a par ailleurs indiqué que les tâches de l’agent peuvent être accomplies notamment au moyen d’actions d’information, de conseil et de discussions, qui peuvent être de nature à favoriser la conclusion de l’opération de vente, sans toutefois que l’agent ne dispose de la faculté de modifier les prix des marchandises.

La réponse de la CJUE est donc claire et s’impose aux juridictions françaises.

  1. La transposition de la solution de la CJUE en droit français

Face à cette interprétation limpide apportée par la CJUE, la Cour de cassation, dès la première affaire dont elle a été saisie en la matière, a transposé cette solution en droit français.

C’est ainsi que par l’arrêt cité, elle a cassé un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 3 mai 2018 pour violation de l’article L.134-1 du Code de commerce, cette dernière ayant refusé le bénéfice du statut d’agent commercial au motif de l’impossibilité pour le mandataire de négocier les prix.

La Cour de cassation reprend donc à son compte l’argumentation de la CJUE. 

Désormais la qualification d’agent commercial ne nécessitera plus la démonstration par le mandataire de sa capacité à pouvoir négocier les prix des marchandises de son mandant.

  1. Des clauses de limitation de pouvoir

Par ailleurs, et afin de prévenir la tentative de contournement de la législation protectrice accordée à l’agent commercial, la Cour de Justice de l’Union Européenne a pris soin de préciser qu’il n’est pas possible d’admettre des parties qu’elles s’y soustraient volontairement en stipulant une clause excluant tout pouvoir du mandataire de modifier les tarifs du mandant.

Il doit désormais être pris pour acquis qu’une telle clause est sans incidence sur la qualification du contrat d’agent commercial.

Les juridictions du fond et la Cour de cassation ne manqueront pas de faire application de cette nouvelle définition, et de continuer à affiner le contenu de cette nouvelle interprétation

 

[1] CJUE, 4 juin 2020, C-828/18, considérant n° 39.

Auteur : Laurent Courtecuisse

Droit Immobilier 1 mars 2021

Airbnb : meublés touristiques et seconde manche après l'arrêt de la CJUE

Après l'affirmation par la CJUE de la conformité au droit européen de la réglementation limitant les locations en meublé de courte durée à une clientèle de passage, le juge français reprend la main dans les affaires dites « Airbnb ».

Cass. 3e civ., 18 févr. 2021, n° 19-13.191, n° 17-26.156, et n° 19-11.462

Le 15 novembre 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation statuant sur un litige opposant la ville de Paris à une société de location de courte durée en meublé, avait renvoyé la question de la conformité du dispositif protecteur du code de la construction et de l'habitation (article L. 631-7 et suivants du CCH) à la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE).

Selon cette disposition, dans les villes de plus de 200 000 habitants et celles de la petite couronne parisienne, la location en meublé d'un logement, qui ne constitue pas la résidence principale du bailleur, pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage qui doit être autorisé par la mairie de la commune où le dispositif est applicable.

S’agissant spécifiquement de la Ville de Paris, un principe supplémentaire de compensation a été instauré, aux termes duquel en contrepartie de la location d’un immeuble en location de courte durée, le propriétaire doit mettre en location à usage d’habitation un logement de taille équivalente.

Par ailleurs, dans les secteurs dits de « compensation renforcée », les locaux proposés en compensation doivent représenter une surface double de celle faisant l’objet de la demande de changement d’usage ou équivalente si les locaux de compensation deviennent des logements locatifs sociaux.

  1. La question de la conformité au droit de l’Union Européenne

Les juges européens ont considéré[1] que le régime d'autorisation mis en place par le droit français aux articles L 631-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation est bien justifié par une raison impérieuse d'intérêt général en ce qu'il a pour objectif de lutter « contre la pénurie de logements destinés à la location, (... ) de répondre à la dégradation des conditions d’accès au logement et à l’exacerbation des tensions sur les marchés immobiliers, notamment en régulant les dysfonctionnements du marché, de protéger les propriétaires et les locataires et de permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires ».

Par ailleurs, les conditions d'octroi de l'autorisation ont été jugées suffisamment claires et objectives car tout particulièrement les dispositions françaises fixent les éléments objectifs en fonction desquels les autorités doivent déterminer les conditions d’octroi.

S’agissant en particulier du dispositif de compensation mis en place par la ville de Paris, la CJUE a considéré qu'il n’allait pas au-delà de ce qui est nécessaire à la lutte contre la pénurie de logements locatifs à des prix acceptables.

  1. L’application de cet avis par la Cour de cassation

C’est fort de cet avis que la Cour de cassation a rendu le 18 février 2021 trois décisions opposant la ville de Paris à des bailleurs privés.

Elle a rappelé que la courte durée de référence visée par les textes est inférieure à un an hormis les cas particuliers qu’elle énumère, à savoir :

  • - La location consentie à un étudiant pour une durée d’au moins neuf mois,
  • - La conclusion d’un bail mobilité d’une durée de un à dix mois,
  • - La location consentie à usage d’habitation constituant la résidence principale du loueur pour une durée maximale de quatre mois
  •  

Ainsi, hormis ces 3 exceptions, toute location pour une durée inférieure à 1 an doit faire l’objet d’une déclaration de changement d’affectation.

A défaut, « toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé. »

C’est ainsi que la Cour de cassation a confirmé la condamnation d’une société civile immobilière au paiement d’une amende d’un montant de 15 000 €, conformément à l’article L. 651-2 du CCH pour défaut de changement d’affectation du studio qu’elle louait.

  1. La détermination de l’usage du local

Toutefois, pour savoir si une autorisation de changement d'usage est nécessaire, encore faut-il connaître l'usage du local.

Aux termes du 3ème alinéa de l'article L. 631-7 du CCH, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.

Afin de connaître cet usage à cette date, il y a lieu de se référer au formulaire « H2 » » fourni par l’administration fiscale, et que les redevables de la contribution foncière des propriétés bâties ont dû remplir en vue de la révision foncière du 1er janvier 1970.

Toutefois, encore faut-il qu’il ait été rempli à la bonne date !

En effet, dans l’une des espèces soumises à la Cour de cassation, la Ville de Paris produisait, pour établir l’usage d’habitation du local en cause, la déclaration établie selon le modèle « H2.

En l’espèce, ce formulaire avait été rempli par le propriétaire du local en 1978.

La Cour de cassation en a déduit que les renseignements portés dans ce formulaire ne pouvaient être considérés comme décrivant l’usage du bien au 1er janvier 1970. Elle ajoute que l’absence de mention de travaux postérieurement au 1er janvier 1970 dans le relevé cadastral n’est pas de nature à établir que le local était affecté à usage d’habitation à cette date.

L’arrêt de la cour d’appel a donc été cassé.

La Ville de Paris estime que 5 000 loueurs de la capitale exercent la location touristique dans l’illégalité, sans autorisation ni compensation, et a déjà poursuivi devant la justice 350 d’entre eux à qui elle réclame l’amende maximale de 15 000 euros, portée en 2018, à 50 000 euros plus une astreinte de 1 000 euros par mètre carré loué et par jour de retard, jusqu’à leur régularisation.

Il y a donc lieu d’être particulièrement attentif lorsque vous souhaitez mettre en location meublée type « Airbnb » un bien. 

 

[1] CJUE, 22 sept. 2020, arrêt C-724/18

Auteur : Laurent Courtecuisse

Commercial - Contrats 1 mars 2021

Cautionnement d'une societe AU PROFIT DE son dirigeant

« La sûreté accordée par une société civile en garantie de la dette d'un associé n'est pas valide dès lors qu'étant de nature à compromettre l'existence même de la société, elle est contraire à l'intérêt social. Il en est ainsi même dans le cas où un tel acte entre dans son objet statutaire. »                                                                                       Cass. Com., 6 janvier 2021 n° 19-15.299

 

Même conforme à son objet social, la sûreté donnée par une société civile en garantie de la dette d'un associé est nulle si, étant de nature à compromettre l'existence même de la société, elle est contraire à son intérêt, c’est ce qu’il faut retenir de l’arrêt de la Cour de cassation présenté ici.

En l’espèce, l’associé gérant d'une société civile immobilière (SCI) avait affecté en hypothèque l’unique immeuble social en garantie d'une dette qui lui était personnelle.

La Cour d'appel de Nancy a annulé cette hypothèque pour défaut de consentement de la société. Elle relevait que ce n'était que le lendemain de la signature de l'acte d'affectation que le coassocié du gérant avait confirmé son accord sur cette affectation, par une simple lettre adressé au notaire rédacteur de l’acte.

La Cour de cassation a confirmé l’annulation de la garantie mais pas pour les mêmes motifs que ceux retenus par la Cour d’appel.

En effet, elle a considéré que bien que conforme à l’objet social de la SCI, la constitution d’une hypothèque, en l’espèce, sur le seul et unique bien de la société avait vocation à compromettre son existence-même en cas de réalisation de la garantie.  Cette seule circonstance était par essence contraire à son intérêt social. Par ailleurs, ce risque n’avait pas de contrepartie financière pour la SCI, qui était donc bien fondée à solliciter l’annulation de la constitution de l’hypothèque. 

Auteur : Laurent Courtecuisse