Résiliation judiciaire d’un bail commercial à l’initiative d’un coproprétaire

Un copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail commercial lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété.

Cass. 3^ème Civ., 8 avril 2021, n° 20-18.327

En l’espèce, un locataire d’un local commercial exploitait un commerce de négoce de cyclomoteurs, de réparation de scooters et de location de véhicules sans chauffeur.

En raison des nuisances sonores et olfactives causées par l’activité de ce locataire, un copropriétaire d’un lot contiguë a assigné le locataire et le bailleur – copropriétaire, en résiliation du bail commercial qui les liait et en expulsion du locataire.

La Cour d’appel ayant accueilli cette demande, le locataire et son bailleur se sont pourvus en cassation.

Ils soutenaient, en substance, qu’un copropriétaire ne peut, sans porter une atteinte excessive à la liberté contractuelle, agir par voie oblique en résiliation du contrat de bail consenti par un autre copropriétaire.

A supposer qu’il le puisse, ce devrait être à la condition de démontrer la carence du bailleur à faire respecter les droits du copropriétaire.

Or, en l’espèce, aucune carence ne pouvait être imputée au bailleur puisque le copropriétaire plaignant ne s’était jamais adressé à ce dernier pour exiger qu’il enjoigne à son locataire de respecter le règlement de copropriété ; qu’enfin, le bailleur avait effectué un certain nombre de diligences afin de limiter les nuisances alléguées.

Ces moyens n’ont pas su convaincre la Cour de cassation, qui, et c’est à souligner, a repris les termes de sa propre jurisprudence pour étayer sa réponse, ce qui est à rapprocher de la « règle du précèdent » utilisée en Common Law.

En effet, la Cour de cassation s’appuie sur deux arrêts qu’elle a rendu pour affirmer :

– qu’ «  il est jugé qu’un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires (3 Civ.., 14 novembre 1985, pourvoi n 84-15.577, Bull. 1985, III, n 143)»,

– qu’ «il est jugé par ailleurs que, le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres (3 Civ., 22 mars 2000, pourvoi n 98-13.345, Bull. 2000, III, n 64). »

Qu’en conséquence, tout copropriétaire est titulaire de cette créance, et peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété.