La loi de simplification du 26 mai 2026 renforce les droits des locataires

Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, art. 61 à 63 (JO 27 mai 2026, texte n° 1) – Éd. Francis Lefebvre, 28/05/2026

La loi relative à la simplification de la vie économique (n° 2026-403 du 26 mai 2026) comporte cinq mesures qui réforment en profondeur le statut des baux commerciaux. Mensualisation du loyer, plafonnement du dépôt de garantie, droit de préférence clarifié, légalisation des « clauses tunnel » : autant de dispositions favorables aux locataires, dont les dates d’entrée en vigueur échelonnées imposent une lecture attentive.

Le financement du bail commercial pèse de plus en plus lourdement sur la trésorerie des commerçants. C’est du moins le constat dont part le législateur pour justifier la série de réformes introduites aux articles 61 à 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 relative à la simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du lendemain.

Le texte intervient sur cinq fronts : la définition des locaux couverts par le droit de préférence, le paiement mensuel du loyer, l’encadrement du dépôt de garantie (plafond, cession du local, fin du bail), la légalisation des « clauses tunnel » d’indexation et, enfin, le durcissement des conditions permettant de suspendre une clause résolutoire. Chaque dispositif a sa propre date d’entrée en vigueur : le point est capital.

I. Droit de préférence du locataire en cas de vente du local

Avant la réforme. L’article L 145-46-1 du Code de commerce reconnaissait au locataire un droit de préférence lorsque le propriétaire envisageait de vendre son local commercial ou artisanal. Mais faute de définition légale de ces notions, la jurisprudence hésitait sur leur champ d’application – notamment pour les locaux industriels et les bureaux.

Ce que change la loi. L’article 61 de la loi complète l’article L 145-46-1 en fixant deux définitions :

• le local à usage commercial désigne tout local destiné, à titre principal, à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial, y compris les réserves et emplacements attenants – à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts ;
• le local à usage artisanal vise tout local destiné, à titre principal, à l’exercice d’une activité indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste décretée, à l’exclusion des entrepôts.

Entrée en vigueur. Ces définitions s’appliquent aux mutations intervenues après la promulgation de la loi, soit à compter du 27 mai 2026 (Loi art. 61, II).

Intérêts pratiques. La clarification met fin aux divergences jurisprudentielles qui affectaient notamment les locaux à usage mixte et les activités de services. Les bailleurs vendeurs devront vérifier, en amont de toute cession, si leur local entre dans ces définitions pour respecter l’obligation de notification préalable au locataire.

II. Mensualisation du loyer : un droit d’ordre public

Avant la réforme. . Les parties étaient libres de fixer la périodicité des loyers. En pratique, le paiement trimestriel d’avance était souvent usité. Or une telle échéance dans les baux pesait lourdement sur la trésorerie des commerçants, contraints de régler trois mois de loyer en une seule fois.

Ce que change la loi. L’article 62, I‑2° de la loi crée un nouvel article L 145-32-1 du Code de commerce qui confère au locataire le droit d’obtenir la mensualisation de son loyer, dès lors que deux conditions cumulatives sont réunies :

• le bail doit porter sur un local commercial ou artisanal au sens de ce même article L 145-32-1 ;
• il ne doit pas exister d’arriérés de loyers ou de charges non contestés. Selon les travaux parlementaires (Rapp. AN n° 1191), cette condition couvre également les situations de contentieux antérieurs, qu’ils aient ou non donné lieu à une action en justice.

Procédure. Le locataire adresse une demande à son bailleur ; la mensualisation prend effet à compter de l’échéance suivante. Bien que le texte ne précise pas la forme de la demande, la lettre recommandée avec avis de réception reste la voie la plus prudente pour se préconstituer une preuve de la date.

Caractère d’ordre public. Les dispositions de l’article L 145-32-1 sont d’ordre public : les clauses contractuelles y faisant obstacle seront réputées non écrites (art. L 145-15 C. com. modifié par Loi art. 62, I‑1°). Le bailleur ne pourra donc pas s’y opposer contractuellement.

Entrée en vigueur. Ce nouveau dispositif s’applique aux baux en cours d’exécution à compter du 26 mai 2026 (Loi art. 62, II‑A). Les locataires titulaires d’un bail en cours peuvent donc dès à présent exercer ce droit.

III. Encadrement du dépôt de garantie et des autres garanties locatives

Avant la réforme. Le dépôt de garantie relevait de la liberté contractuelle. Seule exception : au-delà de deux termes de loyers, les sommes excédant ce seuil portaient intérêt au profit du locataire (art. L 145-40 C. com.). Par ailleurs, la Cour de cassation considérait que la restitution du dépôt de garantie constituait une dette personnelle du bailleur initial, non transmissible à l’acquéreur du local (Cass. 3ᵉ civ. 25-2-2004 n° 02-16.589 ; Cass. 3ᵉ civ. 28-6-2018 n° 17-18.100).

Plafonnement du dépôt de garantie et de l’ensemble des garanties locatives

Texte légal. L’article L 145-40 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi, dispose expressément :

« Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail. »

Ce que prévoit le texte. Le législateur institue deux plafonds distincts mais identiques, chacun fixé à un trimestre de loyer :

• d’une part, les sommes versées en numéraire à titre de garantie (dépôt de garantie au sens strict) ;
• d’autre part, la valeur de l’ensemble des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés pour assurer la bonne exécution du bail (cautionnement, garantie à première demande, nantissement, etc.).

Chaque catégorie est plafonnée séparément à un trimestre de loyer. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du locataire.

Pour les baux portant sur un local non visé par l’article L 145-32-1, la règle antérieure demeure : montant libre, mais les sommes excédant deux termes de loyers portent intérêt au profit du locataire.

Entrée en vigueur. Baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026 (Loi art. 62, II‑B).

Vigilance. Cette disposition appellera, à mon sens, un contentieux important. La notion de « valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature » est volontairement large et soulève d’ores et déjà de nombreuses questions pratiques : comment valoriser un cautionnement personnel ? Quid des garanties mixtes (caution + dépôt de garantie) dont la valeur combinée excéderait un trimestre ? Comment apprécier la « valeur » d’un engagement à durée indéterminée ? Il sera indispensable de rester vigilant sur les premières interprétations rendues par les tribunaux, et d’attendre que la Cour de cassation vienne clarifier le champ exact de ce dispositif avant d’en tirer toutes les conséquences dans la négociation des baux.
Sort du dépôt de garantie en cas de cession du local
La loi met fin à la jurisprudence précitée : en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, l’obligation de restitution du dépôt de garantie est automatiquement transmise au nouveau bailleur (art. L 145-40, al. 3 C. com. nouveau). S’agissant des autres garanties, la mutation en entraîne de plein droit la caducité, et le cédant dispose de six mois pour restituer au locataire les documents afférents et procéder aux mainlevées nécessaires.

Entrée en vigueur. Mutations intervenant à compter du 26 août 2026 (soit trois mois après la promulgation).
Restitution du dépôt de garantie en fin de bail
Le statut des baux commerciaux ne comportait jusqu’alors aucune disposition spécifique sur ce point. La loi y remédie : le bailleur doit désormais restituer les sommes reçues en garantie dans un délai raisonnable n’excédant pas trois mois à compter de la remise des clés (en mains propres ou par LRAR), déduction faite des sommes dûment justifiées restant dues (art. L 145-40, al. 4 C. com. nouveau). Le régime se rapproche ainsi de celui des baux d’habitation – sans toutefois prévoir de sanction spécifique en cas de dépassement du délai, contrairement à ce que prévoit la loi du 6 juillet 1989 pour les baux d’habitation.

Quant aux autres garanties, le bailleur dispose de six mois pour les restituer et procéder aux mainlevées.

Entrée en vigueur. Remises de clés intervenant à compter du 26 août 2026.

IV. Légalisation des « clauses tunnel »

Avant la réforme. La Cour de cassation avait jugé nulle toute clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse (ou qu’à la baisse), faute de réciprocité (notamment Cass. 3ᵉ civ. 12-1-2022 n° 21-11.169). En revanche, elle ne s’était jamais prononcée sur la validité des clauses dites « tunnel », qui encadrent la variation de l’indexation aussi bien à la hausse qu’à la baisse. Cette incertitude pesait sur la pratique contractuelle.

Ce que change la loi. L’article 62, I‑3° de la loi crée un article L 145-38-1 du Code de commerce qui consacre la validité des clauses tunnel pour les baux dont le loyer est indexé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC), à la condition que les limitations à la hausse et à la baisse jouent dans les mêmes proportions.

Point d’attention. La légalisation ne vise pas expressis verbis les baux indexés sur l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (Ilat). La jurisprudence devra se prononcer, même si l’on peut raisonnablement penser que les mêmes arguments plaideront pour leur validité.

Entrée en vigueur. 28 mai 2026 (la loi étant muette sur les modalités d’entrée en vigueur, l’article s’applique dès le lendemain de la publication au JO).

V. Suspension de la clause résolutoire : des conditions plus sévères

Avant la réforme. Lorsqu’un bailleur mettait en œuvre la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers, le locataire pouvait saisir le juge pour obtenir des délais de paiement et ainsi suspendre les effets de la clause, en application des articles L 145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil. Le juge devait alors apprécier la situation respective du locataire et des besoins du bailleur.

Ce que change la loi. L’article 63 de la loi durcit l’accès à ce mécanisme en imposant deux conditions cumulatives nouvelles (art. L 145-41, al. 3 C. com. nouveau) :

• le locataire doit justifier de sa capacité à régler l’intégralité de sa dette locative;
• il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Ces conditions s’ajoutent aux critères généraux de l’article 1343-5 du Code civil (situation du débiteur, besoins du créancier). Le locataire de mauvaise foi ou sans ressources suffisantes ne pourra donc plus retarder la résolution du bail par ce biais.

Entrée en vigueur. Ces nouvelles règles s’appliquent aux demandes introduites à compter du 28 mai 2026 (Loi art. 63).

En pratique

La réforme est globalement favorable aux locataires commerciaux, qu’il s’agisse d’améliorer leur trésorerie (mensualisation, plafonnement du dépôt de garantie), de sécuriser leur droit de préférence (définition légale du local), ou de clarifier le cadre de l’indexation (clauses tunnel). La transmission automatique du dépôt de garantie en cas de cession du local constitue l’avancée la plus significative par rapport à la jurisprudence antérieure.

Pour les bailleurs, la loi introduit des contraintes nouvelles qu’il convient d’anticiper : révision des garanties demandées lors de la négociation des baux, information de l’acquéreur du local sur le dépôt de garantie à transmettre, et vigilance sur les conditions à remplir pour s’opposer à une demande de délai en matière de clause résolutoire.

Notre cabinet reste à votre disposition pour examiner l’impact de ces dispositions sur vos baux en cours ou à négocier. N’hésitez pas à nous contacter.

Source citée:

Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 relative à la simplification de la vie économique, art. 61 à 63 (JO 27 mai 2026, texte n° 1) – Analyse Editions Francis Lefebvre, 28/05/2026.