Nature juridique de la location saisonnière touristique : Civile ou commerciale ?

Dans une décision récente du 25 janvier 2024 (Civ 3ème 25 janvier 2024, n° 22- 21.455), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a réaffirmé sa position concernant la qualification juridique de l’activité de location saisonnière touristique, un sujet qui occupe une place centrale dans les débats liés au droit de la copropriété et au droit immobilier en général.

Ce sujet est par ailleurs d’actualité avec l’organisation des Jeux Olympiques en France qui ont donné des idées aux locataires et aux propriétaires pour mettre les logements en location.

• CONTEXTE JURIDIQUE

La question de savoir si l’activité de location saisonnière touristique doit être considérée comme civile ou commerciale est d’une importance cruciale. Notamment car cette distinction impacte directement la possibilité d’exercer cette activité au sein des immeubles destinés principalement ou exclusivement à l’habitation. En effet, une activité commerciale pourrait être interdite par le règlement de copropriété dans de tels immeubles, tandis qu’une activité civile pourrait être autorisée.

• L’ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION

La Cour de cassation, dans son arrêt du 25 janvier 2024, a clarifié cette question en décidant qu’une activité de location saisonnière touristique, dénuée de prestations de services accessoires significatives, doit être qualifiée de civile et non de commerciale. Cette décision confirme ainsi la tendance récente de la jurisprudence qui s’oriente vers une interprétation restrictive des conditions permettant de qualifier une activité de location saisonnière de commerciale.

• IMPLICATIONS PRATIQUES

Cette distinction est fondamentale pour les propriétaires et les syndicats de copropriétaires. Elle signifie que, sauf preuve de la fourniture d’au moins trois des quatre services para-hôteliers définis par l’article 261 D du Code général des impôts (le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, et la réception même non personnalisée de la clientèle), l’activité de location touristique ne peut être considérée comme commerciale.

• NATURE JURIDIQUE DE LA LOCATION SAISONNIÈRE TOURISTIQUE : CIVILE OU COMMERCIALE ?

Cette jurisprudence a un impact significatif sur la rédaction et l’interprétation des règlements de copropriété. Elle invite les rédacteurs à envisager clairement les clauses relatives à la destination de l’immeuble et les conditions de jouissance des parties privatives et communes.

L’arrêt du 25 janvier 2024 apporte une contribution importante à la clarification du régime juridique applicable à l’activité de location saisonnière touristique. Il confirme que la nature civile de cette activité prévaut en l’absence de prestations para-hôtelières significatives, offrant ainsi une certaine prévisibilité aux acteurs du secteur immobilier (BnB, Loveroom etc.).

La décision souligne la nécessité pour les propriétaires et les syndicats de copropriétaires de bien comprendre les implications de la qualification de l’activité de location saisonnière touristique.