Résiliation d’un bail commercial aux torts du locataire qui exerce une activité de restauration alors que seule une activité de snack était autorisée

La destination des locaux d’un bail commercial doit être respectée par le locataire : dans le cas d’une destination de snack, le locataire qui exerce en réalité une activité de restauration, sans accord du bailleur, commet un manquement qui peut conduire à la résiliation du bail commercial.

Il ressort d’une décision rendue le 27 mars 2025 par la Cour de cassation que le locataire d’un bail commercial doit exercer dans les locaux pris à bail l’activité prévue à l’article destination du bail, cette activité et rien d’autre que cette activité.

Ce principe reçoit toutefois une exception : le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, et ce sous réserve de l’approbation du bailleur selon la procédure de déspécialisation prévue par les articles L.145-47 et suivants du Code de commerce.

Le domaine de la restauration est une source abondante de questions liées au périmètre de l’activité exercée dans les lieux pris à bail commercial.

Selon la classification des activités de l’INSEE, deux grandes sous-catégories existent dans la division de la restauration : la Sous-classe n°56.10A de « Restauration traditionnelle » et la Sous-classe n°56.10C dite de « Restauration de type rapide ».

Toujours selon l’INSEE, alors que la sous-catégorie de « Restauration traditionnelle » comprend « l’activité de restauration avec un service à la table », l’autre sous-catégorie de « restauration rapide » comprend :

• « la fourniture au comptoir d’aliments et de boissons à consommer sur place ou à emporter, présentés dans des conditionnements jetables :

• • les restaurants de restauration rapide

• • les restaurants proposant principalement des repas à emporter

• • la vente de crème glacée dans des chariots

• • la vente de repas dans des équipements mobiles

• • la préparation de repas sur des éventaires ou sur les marchés

• salons de thé »

Dans la mesure où le locataire doit user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, l’activité prévue doit être clairement rédigée dans le bail commercial et correctement exercée par le locataire.

En effet, dans le cadre d’une extension de l’activité de restauration rapide à l’activité de restauration traditionnelle, le bailleur serait en droit de procéder à une revalorisation du loyer.

Dans son arrêt du 27 mars 2025, la Cour de cassation confirme un arrêt rendu par la Cour d’appel de Papeete qui a prononcé la résiliation d’un bail commercial aux torts du locataire en considérant que ce dernier exploitait une activité de restauration alors que le bail commercial ne lui autorisait d’exploiter que l’activité de « snack » selon la commune intention des parties.

Dans la situation de l’espèce, le débat entre le bailleur et le locataire était le suivant :

• La destination prévue au bail commercial était la suivante : l’exploitation d’un fonds de commerce concernant toutes activités pour un centre d’animation (à savoir : salle de gymnastique et de musculation, pratique de sports en salle, enseignement de la danse et musique, etc.) et, en outre, il était accordé au locataire le droit de prolonger le bâtiment existant pour y construire un snack et un local de gardiennage. Il y était notamment ajouté qu’en aucun cas la destination des lieux ne pourra être modifiée sans l’accord express du bailleur.

• Le bailleur reprochait au locataire d’outrepasser la destination prévue contractuellement entre les parties, à savoir un snack correspondant à de la restauration rapide, et d’exploiter une activité de restaurant sans l’en avoir informé.

• Le locataire considérait de son côté que son activité relevait du snack.

La Cour d’appel a ainsi été contrainte d’apprécier les caractéristiques des locaux et la cuisine proposée par l’exploitant des lieux pour déterminer la véritable activité exercée :

• Les caractéristiques des locaux tels que décrits par la Cour sont les suivantes : « l’installation existante comportait une partie cuisine de 30mètres carrés, entièrement équipée, une salle à manger de 50 mètres carrés, des toilettes indépendants, un fare pote de 16mètres carrés et quatre petits kiosques de 6 mètres carrés chacun, ainsi qu’une parcelle de 500 mètres carrés environ entourant le snack et que celui-ci »;

• Concernant la cuisine et les mets proposés, la Cour d’appel de Papeete est entrée dans le détail en relevant que :

• Il ressortait de la page TripAdvisor du commerce qu’il proposait « une cuisine française, chinoise de fruits de mer et poissons »;
• Elle cite encore les commentaires laissés sur ce site ou les menus du commerce :
  • « Les commentaires font référence à la qualité de la cuisine dont les photographies jointes montrent la préparation soignée et variée. Il est ainsi décrit le mahi mahi sauce coco, le poisson frais au gingembre, les langoustes et cigales ‘le tout généreusement servi’ et des desserts tels que le fondant au chocolat avec sa crème vanille ou les profiterolles. » ;
  • « Le menu proposé […] démontre qu’étaient proposés notamment des ris de veau forestier, du magret de canard au miel ou au foie gras, du filet de boeuf foie gras ou morilles, du carré d’agneau rôti jus à l’ail, de la tête de veau langue de boeuf ravigotte. »
• Pour en conclure que « A l’évidence il s’agit là d’un type de restauration bien plus sophistiquée que celle pouvant être servie dans un snack de sorte que c’est bien en réalité une activité de restaurant qui était exercée en cet endroit. »

De part cette analyse pointilleuse et factuelle de l’activité culinaire réellement exercée, la Cour d’appel a considéré que le locataire avait dépassé la simple activité de snack (qui relève de la restauration rapide) pour exercer une activité de restauration traditionnelle pour laquelle il n’avait aucune autorisation du bailleur.

Dans la conclusion de son arrêt en date du 27 mars 2025, la Cour de cassation suit le raisonnement de la Cour d’appel qui a prononcé la résiliation du bail commercial et l’expulsion du locataire : « elle a pu retenir que l’activité de restauration exercée au sein du snack-restaurant était totalement différente de ce qui avait été initialement convenu par les parties, sans que le locataire en ait informé les bailleresses, que celui-ci avait modifié unilatéralement la destination des locaux loués, commettant ainsi un manquement dont elle a souverainement apprécié la gravité pour prononcer la résiliation du bail. »

Cette solution retenue confirme que lorsque le bail commercial prévoit une destination des locaux pour de la restauration rapide (ici un snack), le locataire ne peut pas, sans l’agrément préalable du bailleur, outrepasser l’exercice de cette activité et devenir un restaurant, sous peine de résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

L’enjeu pour le locataire est ainsi de bien déterminer avant la signature du bail commercial l’activité qu’il souhaite exercer pour qu’elle soit correctement libellée dans le bail commercial.