Les points essentiels du bail commercial

Lorsque l’on conclut un bail commercial, il y a des règles essentielles d’ordre public auxquelles il est interdit de déroger. La première, le bail commercial, doit être conclu pour une durée minimale de neuf ans. Il peut être conclu pour une durée supérieure à neuf ans, mais jamais inférieure à neuf ans. Le locataire, lui, a toujours la possibilité de résilier, de mettre un terme au bail commercial tous les trois ans, et ce, sans avoir à justifier d’un motif auprès du bailleur.

Deuxième règle, les parties ont la possibilité de réviser le montant du loyer tous les trois ans. Dans ce cas-là, le loyer sera fixé à la valeur locative. Mais il existe des mécanismes de plafonnement. Sur ce point, je vous renvoie à la vidéo relative au renouvellement du bail commercial. Troisième règle essentielle les parties ont l’obligation de dresser un état des lieux d’entrée et ont également l’obligation de dresser une liste des charges, impôts, redevances que chaque partie devra ensuite se répartir entre elles.

Quatrième règle essentielle d’ordre public si vous décidez d’insérer dans le bail commercial une clause dite résolutoire, c’est-à-dire une clause qui prévoirait, en cas de tel manquement contractuel, que le bail commercial serait résilié. Dans ce cas, il faudra également prévoir que cette clause ne produira d’effet qu’un mois après. Commandement de payer. Demeurer infructueux. Dernière règle d’ordre public si, en votre qualité de bailleur, vous souhaitez vendre le local loué.

Dans ce cas-là, vous avez l’obligation d’abord soumettre l’offre au locataire qui, à ce que l’on appelle en droit de préférence. Dans ce cas-là, le locataire aura un mois pour accepter l’offre ou la refuser. Et s’il l’accepte, la vente devra intervenir dans les deux mois. Lorsqu’on a conclu un bail commercial, il y a un certain nombre de documents que l’on doit obligatoirement annexer au bail.

D’abord, ce que l’on appelle l’État des risques de pollution RP, qui doit obligatoirement être annexé à tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 1ᵉʳ juin 2006. À défaut, le locataire pourrait demander soit la résolution du contrat, soit demander au juge une diminution du montant du loyer. Ensuite, il y a le diagnostic de performance énergétique des PV, qui doit obligatoirement également être annexé au bail commercial et doit être annexé à tous les baux portant sur des locaux pourvus d’une installation de chauffage.

En revanche, il n’est pas prévu de sanctions en cas de défaut de diagnostic de performance énergétique. Les parties ont donc la possibilité d’écarter contractuellement la réalisation de ce dépôt. À côté, il y a également le diagnostic technique amiante des TVA qui doit être tenu à la disposition du locataire pendant toute la durée du bail commercial. Enfin, il y a encore deux autres documents qui sont essentiels et qui doivent être annexés au bail commercial, un état des lieux d’entrée ainsi que l’inventaire des charges, impôts, taxes et redevances, ainsi que leur répartition entre le locataire et le bailleur.

Durant la période de fermeture administrative due à la pandémie de colis business, un certain nombre de locataires ont suspendu le paiement de leur loyer pendant cette période de fermeture administrative. Les bailleurs ont alors assigné en justice leurs locataires aux fins d’obtenir le paiement de ses loyers. Les juges ont tranché en faveur des bailleurs. Ils ont estimé que ni la force majeure, ni l’exécution de bonne foi des contrats ou encore l’exception d’inexécution ne pouvaient légitimer la suspension du paiement des loyers pendant la période de fermeture administrative.

La solution devrait être la même en matière d’imprécision. L’imprévision est prévue par le Code civil. Il s’agit de l’hypothèse dans laquelle l’exécution du contrat est rendue excessivement onéreuse en raison de circonstances exceptionnelles imprévisibles. Au moment de la conclusion du contrat. Cependant, en matière de prévision, les juges ont très récemment rendu une décision concernant un bail commercial qui contenait justement une clause en prévision.

Cette clause, l’imprévision, prévoyait justement que si la sous-location du local n’était plus possible en raison de circonstances exceptionnelles et graves, le locataire avait la possibilité de suspendre le paiement de ses loyers jusqu’au mois suivant la fin du trouble. Les juges ont estimé que la pandémie de colis 19 constituait une circonstance grave et exceptionnelle. Ils ont admis que le locataire ne paierait pas les loyers pendant cette période.

La différence est que la clause l’imprévision, en l’espèce, ne concernait pas l’exécution d’une obligation de sommes d’argent, mais la possibilité pour le locataire de sous-louer le local. Il convient de retenir que la clause de révision est une clause essentielle dans les contrats, notamment les contrats de baux commerciaux, et qu’il convient de l’encadrer.

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