Délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire […]

Bien souvent dans les TPE, voire dans certaines PME, le fonds de commerce constitue le principal actif de la société, le bail commercial en étant sa principale composante.

Aussi, lorsque des difficultés économiques surviennent, il est important de préserver l’existence de celui-ci.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire sera habituellement délivré à l’initiative du bailleur, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, lorsque le locataire est défaillant dans le règlement de ses loyers ou plus généralement qu’il manque à lui de ses obligations contractuelles.

Si le locataire ne satisfait pas à ses obligations dans le délai d’un mois, le bailleur saisira le juge des référés afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion de son locataire ainsi que la condamnation de ce dernier au paiement, par provision, de l’arriéré locatif.

Le locataire défaillant a ainsi tout intérêt à faire opposition au commandement de payer, en délivrant à son bailleur une assignation au fond.

1 – Saisir le plus rapidement possible le juge du fond

A compter de la date de signification du commandement de payer, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif et/ou se mettre en conformité avec ses obligations contractuelles.

Pendant ce délai d’un mois, le bailleur ne peut introduire aucune procédure, ni en paiement des loyers, ni en expulsion de son locataire.

Le locataire doit impérativement saisir le juge du fonds avant que le bailleur ne saisisse le juge des référés, ce qu’il pourra faire dès que le délai d’un mois se sera écoulé fin de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de son locataire.

La saisine du juge du fond par la locataire aura deux conséquences :

• Le juge des référés deviendra incompétent pour statuer sur toute demande d’expulsion,
• Le juge des référés deviendra incompétent pour statuer sur toute demande de paiement de la dette locative :
• Si elle est légitimement contestée dans sa totalité dans le cadre de la procédure au fond, le juge des référés retiendra l’existence d’une contestation sérieuse,
• Si un juge de la mise en état a été désigné dans le cadre de la procédure au fond avant que ne soit délivrée l’assignation en référé, seul le juge de la mise en état sera compétent pour allouer une provision.

Or, dans cette dans cette dernière hypothèse, il est rare qu’un juge de la mise en état accepte d’allouer au bailleur une provision alors que celles-ci sont facilement accordées par le juge des référés.

2 – Contester utilement le commandement de payer

Pour que l’opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire ait une chance d’aboutir, il est nécessaire de vérifier la validité de l’acte délivré.

• Est-ce qu’il comporte les mentions obligatoires ?

Ces mentions obligatoires incluent les mentions communes aux actes de commissaires de justice, lesquelles sont listées à l’article 648 du code de procédure civile.

Le commandement de payer devra ainsi être daté et signé, indiquer l’identité du bailleur (nom, prénom, date et lieu de naissance et adresse et/ou dénomination, siège social et représentant), l’identité de l’huissier (nom et prénom) ainsi que l’identité du locataire (nom, prénom et adresse et/ou dénomination et siège social).

Il devra également reproduire la clause résolutoire contenu dans le bail ainsi que l’article L145-41 du Code de commerce.

Enfin, il devra mentionner que le locataire dispose d’un délai d’un mois pour satisfaire à ses obligations contractuelles en application de l’article L 145-41 du code de commerce.

• Est-ce qu’il ne fait mention que du délai d’un mois ?

Il ne doit pas y avoir de confusion dans les délais.

Un commandement comportant plusieurs délais est jugé irrégulier dès lors qu’il est susceptible de créer la confusion dans l’esprit du locataire en l’empêchant d’apporter aux injonctions qui lui sont faites la réponse appropriée dans le délai requis (Cass., 3^ème civ., 26 juin 2010, n°09-10.394 ; Cass., 3^ème civ., 17 mars 2016, n°14-29.923).

Il a ainsi été jugé qu’est source de confusion l’indication de deux délais ne se référant pas aux mêmes conséquences de droit (Cass., 3^ème civ, 3 octobre 2007, n°06-16.361).

• Est-ce que le décompte est suffisamment détaillé ?

Les manquements du locataire et/ou le détail des sommes réclamées doit être clair et exempt de toutes incertitudes : en ce sens, le décompte joint doit bien détailler et distinguer les loyers des provisions de charges de copropriété.

La Cour d’appel de Paris a ainsi rappelé que : « Le commandement doit informer clairement le locataire et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d’échéances des sommes réclamées. » (CA Paris, Pôle 5, Chambre 3, 19 octobre 2022, n° 19/18389).

En revanche, une erreur de montant ne permettra généralement pas d’obtenir la nullité du commandement de payer, sauf si celui-ci a manifestement été délivré de mauvaise foi.

• Est-ce qu’il a été délivré de bonne foi ?

Le commandement de payer doit, pour être valable, être délivré de bonne foi (Cass, 3^ème civ, 10 novembre 2010, n°09-15937, publiée au bulletin ; Cass., 3^ème civ., 11 février 2016, n°14-25.323).

Le commandement de payer est ainsi jugé avoir été délivré de mauvaise foi en présence de troubles de jouissance du local loué (Cass., 3^ème civ., 11 février 2004, n°02-20.184) ou si le montant de la dette a été « gonflé de manière artificieuse » (CA Paris, 18 juin 2015, n°13/24397).

On pourra également retenir la mauvaise foi lorsque le bailleur a accordé au locataire un échéancier de paiement et qu’il a, parallèlement, fait délivrer un commandement de payer.

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Si le commandement apparait régulier et bien entendu que les sommes réclamées sont dues, il sera alors toujours possible de solliciter des délais de paiement et/ou de proposer une transaction amiable au bailleur.

A défaut l’unique possibilité de préserver le bail commercial sera pour la société de se placer sous la protection du Tribunal de commerce par l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire.

3 – Les effets de la procédure collective sur le Bail commercial

L’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire à l’encontre du locataire a un effet considérable sur les relations entre celui-ci et le bailleur, le Code de commerce prévoyant alors des règles dérogatoires à celles du statut des baux commerciaux et privant d’efficacité certaines clauses du bail.

En cas de sauvegarde ou de redressement judiciaire du locataire, la décision de poursuivre le bail relève de la compétence exclusive de l’administrateur judiciaire ou, en l’absence d’une telle désignation, du mandataire judiciaire sur demande du locataire.

Le bailleur ne peut se prévaloir d’une clause de résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures à la procédure collective du locataire que si l’acquisition de la clause de résiliation a été constatée par une décision de justice passée en force de chose jugée avant l’ouverture de la procédure collective, c’est-à-dire par une décision insusceptible de recours suspensif d’exécution ou n’ayant pas fait l’objet d’un recours dans le délai requis.

Toutefois et en application des règles encadrant les procédures collectives la poursuite du bail impose bien sûr le paiement du loyer et des charges durant toute la période d’observations,  à défaut le locataire s’expose à une liquidation judiciaire.

4 – Et du côté du bailleur ?

Bien entendu les intérêts du bailleur divergent de ceux de son locataire, lorsque des difficultés économiques apparaissent.

La volonté du propriétaire sera généralement d’obtenir rapidement la résiliation du bail commercial afin de relouer le bien à une personne solvable.

Or, l’article L.145-11 du Code de commerce lui impose de respecter ce délai d’un mois entre la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et toute action visant à l’acquisition de celle-ci.

Le bailleur a donc particulièrement intérêt à être vigilent en cas de retard ou de défaut de paiements des loyers afin de prendre toutes les mesures nécessaires à la protections de ces droits.